Wer eine Wohnung mietet, möchte sich auf ein dauerhaftes Zuhause verlassen können. Doch immer wieder kommt es vor, dass Eigentümer ihre Wohnung wegen Eigenbedarfs selbst nutzen möchten – oder sie einem nahen Angehörigen überlassen wollen. Das Derecho de arrendamiento erlaubt in solchen Fällen eine Eigenbedarfskündigung, aber nur unter engen Voraussetzungen. Wir erklären, wann eine solche Kündigung rechtmäßig ist, wann Mieter sich dagegen wehren können – und was beide Seiten beachten sollten.
1. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung erlaubt?
Laut § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB darf ein Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Mitglieder seines Haushalts benötigt.
Zu den berechtigten Personen zählen in der Regel:
Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern,
Geschwister und deren Kinder,
Ehe- und Lebenspartner, Schwiegereltern,
Pflegekräfte oder Haushaltshilfen, die mit einziehen sollen.
Nicht ausreichend sind dagegen entfernte Verwandte wie Cousins oder Cousinen oder Kinder unverheirateter Partner, die nicht im Haushalt des Eigentümers leben.
Wichtig ist: Der Vermieter muss seinen Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar begründen – also darlegen, wer einziehen soll und warum die Wohnung dafür geeignet ist. Allgemeine oder vorgeschobene Gründe genügen nicht.
2. Typische Streitpunkte und Gerichtsentscheidungen
Gerade bei angespanntem Wohnungsmarkt wird um Eigenbedarfskündigungen häufig gestritten. Die Rechtsprechung zeigt, dass Gerichte genau hinschauen:
En Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 19/17) ließ es genügen, dass ein Vermieter die Wohnung zeitweise beruflich nutzen wollte, statt regelmäßig im Hotel zu wohnen.
Das Landgericht Berlin (Az. 64 S 50/20) hingegen hielt die Kündigung zugunsten einer Tochter, die eine 120-m²-Wohnung allein nutzen wollte, für unverhältnismäßig.
Entscheidend ist also immer der konkrete Bedarf – nicht die reine Wunschvorstellung des Eigentümers.
3. Härtefallregelung – Wann Mieter bleiben dürfen
Auch wenn der Eigenbedarf grundsätzlich besteht, kann der Mieter Widerspruch nach § 574 BGB einlegen, wenn die Kündigung für ihn eine besondere Härte bedeuten würde.
Das kann etwa der Fall sein bei:
hohem Alter,
schwerer Krankheit,
drohender Obdachlosigkeit,
oder fehlenden Alternativwohnungen trotz intensiver Suche.
Die Gerichte sind hier streng. Alter allein reicht meist nicht aus; es muss eine nachweisbare Verschlechterung der Lebensumstände drohen. In Einzelfällen kann jedoch der aktuelle Wohnungsmangel eine Verlängerung der Räumungsfrist rechtfertigen – wie etwa in einem Fall des LG Berlin (Az. 67 S 264/22), wo ein Mieter nach über 200 erfolglosen Bewerbungen zwei Jahre länger bleiben durfte.
4. Fristen und Formalien: Was Vermieter beachten müssen
En Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer (§ 573c BGB):
bis 5 Jahre Mietdauer → 3 meses,
5–8 Jahre Mietdauer → 6 Monate,
über 8 Jahre Mietdauer → 9 Monate.
Die Kündigung muss schriftlich, begründet y unterschrieben sein.
Formfehler führen oft zur Unwirksamkeit. Wer eine Eigentumswohnung erst kürzlich gekauft hat, sollte außerdem prüfen, ob Umwandlungsschutzfristen gelten – in vielen Bundesländern bis zu 10 Jahre.
5. Für beide Seiten wichtig: Rechtzeitig beraten lassen
Ein Streit um eine Eigenbedarfskündigung kann teuer werden. Schon in der ersten Instanz liegen die Prozesskosten schnell bei mehreren tausend Euro.
Mieter sollten nach Erhalt einer Kündigung sofort rechtlichen Rat einholen, statt eigenmächtig zu reagieren.
Vermieter wiederum sollten sorgfältig prüfen, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht und wie er belegt werden kann – falsche oder vorgeschobene Angaben können zu Reclamación de daños y perjuicios führen.
Nuestros consejos
Für Mieter:
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, reagieren Sie nicht vorschnell. Lassen Sie die Kündigung von einer Abogado prüfen – insbesondere, ob Form und Begründung wirksam sind oder ein Härtefall geltend gemacht werden kann.
Für Vermieter:
Planen Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, lassen Sie sich vorher rechtlich beraten, um Fehler zu vermeiden. Schon kleine Formfehler können dazu führen, dass sich das Verfahren über Jahre hinzieht.
Conclusión
Die Eigenbedarfskündigung ist ein sensibles Thema zwischen Eigentumsfreiheit und Mieterschutz. Während das Gesetz Vermietern ermöglicht, ihre Wohnung selbst zu nutzen, schützt es Mieter vor willkürlichen oder unrechtmäßigen Kündigungen. Wer rechtzeitig juristischen Rat einholt, kann Konflikte vermeiden – und im Streitfall fundiert reagieren.
Wenn Sie mietrechtliche Unterstützung oder weitere Informationen benötigen, stehen wir Ihnen gerne an unseren Standorten in Sulingen, Bremen, Osnabrück oder Online zur Verfügung.
FAQ
1. Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Ein Vermieter darf kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, enge Angehörige oder
Mitglieder seines Haushalts benötigt. Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar begründet und schriftlich erklärt werden (§ 573 BGB).
2. Wer gilt als „Angehöriger“ im Sinne des Eigenbedarfs?
Zu den berechtigten Angehörigen zählen Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister sowie Ehe-
und Lebenspartner. Entfernte Verwandte wie Cousins, Cousinen oder Kinder unverheirateter Partner ohne gemeinsamen Haushalt zählen no dazu.
3. Was kann ich als Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung tun?
Mieter können Widerspruch nach § 574 BGB einlegen, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte darstellt – etwa wegen Krankheit, hohen Alters oder Wohnungsmangels. Wichtig ist, den Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich einzureichen.
4. Welche Fristen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung?
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer:
bis 5 Jahre: 3 Monate
5–8 Jahre: 6 Monate
über 8 Jahre: 9 Monate
Bei Eigentumswohnungen kann zusätzlich eine Sperrfrist von bis
zu 10 Jahren gelten.
5. Was passiert, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht?
Stellt sich heraus, dass der Vermieter gar nicht einziehen wollte, liegt vorgetäuschter Eigenbedarf vor. In diesem Fall kann der Mieter Schadensersatz verlangen – etwa für Umzugskosten und höhere Miete der neuen Wohnung.
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