BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn verboten – was Mieter jetzt wissen müssen

BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn verboten – was Mieter jetzt wissen müssen

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Januar 2026 sorgt für klare Verhältnisse auf dem angespannten Wohnungsmarkt: Mieter dürfen ihre Wohnung nicht mit Gewinn untervermieten. Wer es dennoch tut, riskiert die fristlose Kündigung durch den Vermieter. Die Entscheidung betrifft viele – gerade in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München, wo bezahlbarer Wohnraum rar ist.

Im Mittelpunkt des Urteils stand ein Berliner Mieter, der seine Zwei-Zimmer-Wohnung für 460 Euro gemietet hatte und diese während einer Auslandsreise für 962 Euro monatlich untervermietete. Seine Begründung: Die Wohnung sei vollmöbliert gewesen und vergleichbare Mietpreise für diese Lage und Größe lägen heute deutlich höher. Doch das sahen die Karlsruher Richterinnen und Richter anders.

1. Was bedeutet das Urteil konkret?

Laut BGH ist eine Untervermietung nur dann rechtlich zulässig, wenn der Vermieter zustimmt. Diese Zustimmung muss er allerdings nur erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat – zum Beispiel bei vorübergehendem Auslandsaufenthalt oder beruflich bedingter Abwesenheit.

Ein Gewinninteresse jedoch reicht nicht aus. Der BGH stellte klar: „Der Zweck der Untervermietung besteht nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.“ (Az. VIII ZR 228/23)

2. Wann liegt eine unzulässige Gewinnabsicht vor?

Ob ein Mieter mit der Untervermietung Gewinn erzielt, prüfen Gerichte unter Berücksichtigung der vereinbarten Hauptmiete und der verlangten Untermiete. Ist Letztere deutlich höher, spricht vieles für eine unzulässige Gewinnerzielung.

Zwar bleibt laut BGH offen, in welchem Umfang ein Möblierungszuschlag erlaubt ist. Die Bundesregierung plant hier eine gesetzliche Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete. Bis dahin gilt: Wer deutlich mehr verlangt, riskiert rechtliche Konsequenzen.

3. Welche Folgen drohen bei Regelverstoß?

Mieter, die ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten oder mit Gewinnabsicht agieren, setzen ihr Mietverhältnis aufs Spiel. Der Vermieter kann in solchen Fällen:

• fristlos oder ordentlich kündigen

• eine Räumungsklage einreichen

• unter Umständen sogar Schadensersatz fordern

Das Urteil des BGH bestätigt die Rechtslage und stärkt die Vermieterposition deutlich.

4. Was dürfen Mieter weiterhin?

Trotz des Urteils bleibt die Untervermietung grundsätzlich erlaubt, sofern sie im Einklang mit dem Gesetz erfolgt:

• Vermieter muss zustimmen

• berechtigtes Interesse muss vorliegen (z. B. Auslandssemester, Trennung, beruflicher Ortswechsel)

• keine Gewinnerzielung über die Untermiete

Wer unsicher ist, sollte die Zustimmung schriftlich einholen y Transparenz über die Untermiete schaffen.

5. Reaktionen und Ausblick

Sowohl der Deutsche Mieterbund als auch der Verband Haus & Grund begrüßen das Urteil. Es trage zur Fairness auf dem Wohnungsmarkt bei und verhindere, dass private Vermieter oder Wohnungssuchende benachteiligt werden.

Die Bundesregierung arbeitet derweil an einer Reform, die künftig klare Regeln für Möblierungszuschläge schaffen soll. Solche gesetzlich normierten Pauschalen sollen Streitigkeiten vermeiden und die Transparenz bei Untermietverhältnissen erhöhen.

Fazit: Wer seine Wohnung untervermieten möchte, sollte vorsichtig sein und rechtzeitig die Zustimmung des Vermieters einholen. Eine Untervermietung darf nicht zur Geldquelle werden – sonst droht die Kündigung.

Wenn Sie mietrechtliche Unterstützung oder weitere Informationen benötigen, stehen wir Ihnen gerne an unseren Standorten in Sulingen, Bremen, Osnabrück oder Online zur Verfügung.

1. Darf ich meine Wohnung untervermieten, wenn ich dafür mehr Miete verlange?
Nein, laut BGH ist eine Untervermietung mit Gewinn unzulässig. Die Untermiete darf nicht deutlich über der Hauptmiete liegen – sonst droht die Kündigung.

2. Was ist ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung?
Ein berechtigtes Interesse liegt z. B. bei vorübergehendem Auslandsaufenthalt, beruflichem Ortswechsel oder Trennung vom Partner vor.

3. Ist ein Zuschlag für Möblierung erlaubt?
Aktuell ist das gesetzlich nicht eindeutig geregelt. Die Bundesregierung plant jedoch eine Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete für möblierte Wohnungen.

4. Was passiert, wenn ich ohne Zustimmung untervermiete?
Dann kann der Vermieter fristlos kündigen und ggf. eine Räumungsklage einreichen. Ohne Zustimmung ist die Untervermietung grundsätzlich unzulässig.

5. Wie hole ich die Zustimmung zur Untervermietung korrekt ein?
Am besten schriftlich, mit Angabe des Grundes, der Untermiete und der Untermieter-Daten. Die Zustimmung sollte immer vor Beginn der Untervermietung erfolgen.