افزایش اجاره بها، سقف اجاره بها و کنترل اجاره بها در سال ۲۰۲۵: آنچه مستاجران و صاحبخانه‌ها باید بدانند

Das Mietrecht in Deutschland ist für viele Vermieter und Mieter gleichermaßen eine Herausforderung. Besonders bei Mieterhöhungen gibt es zahlreiche Regelungen, die beachtet werden müssen – von der Kappungsgrenze über den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete bis hin zur Mietpreisbremse bei Neuvermietungen.

In diesem Artikel erfahren Sie, was 2025 für Mieter und Vermieter besonders wichtig ist – rechtssicher und laienverständlich erklärt.

1. Was ist die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung?

Laut § 558 Absatz 3 BGB dürfen Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöht werden – in vielen Städten gilt aufgrund regionaler Verordnungen sogar eine Kappungsgrenze von nur 15 %. Diese Regelung betrifft ausschließlich Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Selbst wenn jahrelang keine Erhöhung vorgenommen wurde, ist ein Sprung über die 15 % oder 20 % hinaus nicht zulässig. Die Regelung schützt Mieter vor drastischen Mietsteigerungen und sorgt für Rechtssicherheit im Mietrecht.

2. Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf sechs Jahre

Der Betrachtungszeitraum für die Vergleichsmiete wurde bereits 2021 von vier auf sechs Jahre ausgeweitet. Dadurch fließen ältere Mietverträge in die Berechnung ein, was in vielen Fällen zu niedrigeren Durchschnittsmieten führt. Eine weitere Verlängerung auf sieben Jahre steht im Raum, ist aber juristisch umstritten.

Diese Regelung wirkt sich direkt auf die Zulässigkeit von Mieterhöhungen aus und hat Einfluss auf den Spielraum von Vermietern, insbesondere bei Mietanpassungen nach vielen Jahren.

3. Mietpreisbremse verlängert: Was gilt bei Neuvermietungen?

Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert. Sie gilt in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten und begrenzt die Miete bei neuen Mietverträgen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Vermieter müssen beachten:

• Die Mietpreisbremse greift nur bei Neuvermietung, nicht bei bestehenden Verträgen.

• Ausnahmen bestehen bei umfangreicher Modernisierung oder Neubauten.

4. Mieterhöhung nach Modernisierung: Was ist erlaubt?

Ein Sonderfall im Mietrecht: Nach einer Modernisierung darf die Miete gemäß § 559 BGB über die Kappungsgrenze hinaus erhöht werden. Dabei dürfen jährlich maximal 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden – begrenzt durch gesetzliche Obergrenzen pro Quadratmeter.

Für Mieter ist wichtig:

• Eine Mieterhöhung muss schriftlich und nachvollziehbar begründet werden.

• Härtefälle (z. B. soziale Gründe) können eine Umlage verhindern oder verzögern.

5. Unsere Tipps für Mieter und Vermieter

• Regelungen lokal prüfen: Ob 15 % oder 20 % Kappungsgrenze gilt, hängt vom Wohnort ab.

• Form und Frist einhalten: Mieterhöhungen müssen nachvollziehbar und fristgerecht angekündigt werden.

• Vergleichswohnungen dokumentieren: Vermieter benötigen Belege für Mieterhöhungen – Mietspiegel, Vergleichsobjekte oder Gutachten.

• Rechtsberatung einholen: Fehler bei Mieterhöhungen können teuer werden – ebenso eine falsche Ablehnung durch Mieter.

نتیجه‌گیری: Das Mietrecht 2025 bringt Vermietern und Mietern neue Herausforderungen – aber auch klare Rahmenbedingungen. Die Kappungsgrenze, die Mietpreisbremse und die Vergleichsmiete bleiben zentrale Instrumente zur Steuerung des Mietmarkts. Wer hier rechtssicher handeln will, sollte sich mit den aktuellen Regelungen gut auskennen – oder auf erfahrene rechtliche Beratung setzen.

Wenn Sie mietrechtliche Unterstützung oder eine fundierte Einschätzung zu Ihrer Mieterhöhung benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Seite – persönlich in Bremen, Sulingen, Osnabrück oder online.

سوالات متداول

1. Was bedeutet die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen?
Die Kappungsgrenze begrenzt die zulässige Mieterhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen auf maximal 20 % innerhalb von drei Jahren – in vielen Städten sogar nur 15 %, wenn eine entsprechende Verordnung besteht.

2. Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten. Seit 2021 wird dafür ein Zeitraum von شش سال betrachtet, um Preisschwankungen auszugleichen.

3. Wann gilt die Mietpreisbremse und was regelt sie?
Die Mietpreisbremse gilt bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten und erlaubt nur eine Miete von maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie wurde bis Ende 2029 verlängert.

4. Welche Ausnahmen gibt es bei der Mietpreisbremse?
Ausgenommen sind Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. In diesen Fällen darf die Miete über den üblichen Grenzen liegen.

5. Darf ein Vermieter nach einer Modernisierung unbegrenzt erhöhen?
Nein. Bei Modernisierungen dürfen maximal 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden – mit klaren Obergrenzen pro Quadratmeter (§ 559 BGB).

6. Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung darf erneut angepasst werden. Zudem muss die Erhöhung den Kappungsgrenzen und dem Niveau der Vergleichsmiete entsprechen.

7. Was tun, wenn ich eine Mieterhöhung für unzulässig halte?
Sie können die Mieterhöhung juristisch prüfen lassen – z. B. durch eine Fachkanzlei. Ein Widerspruch muss schriftlich erfolgen, oft binnen zwei Monaten.